مقدمه پیشگفتار بخش اول 1-هدف قانونگذار سال 1356 از وضع آن 2-هدف قانونگذار سال 1376 از وضع آن 3-نظرات و دیدگاههای حقوقی راجع به هر دو قانون بخش دوم معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی 1-تعریف و شرایط احکام عقد اجاره 2-رایط مختصه عقد اجاره 1-انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد 2-مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد 3-مورد اجاره ممکن است خارجی یا کلی باشد 4-موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد 5-مورد اجاره باید معلوم باشد 3-مفهوم سرقفلی 1-دیدگاههای حقوقی 2-دیدگاههای فقهی 4-مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت بخش سوم 1-روابط در چه شرایطی مشمول قانون سال 1376 است 2-موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد و اجاره بخش چهارم 1-ویژگی های کلی قانون سال 1356 1-ویژگی های کلی قانون سال1376 1-لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری 2-لزوم رعایت ضوابط شکلی قانون جدید بخش پنجم ضوابط شکلی اجاره نامه در هر دو قانون 1-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1356 2-شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1376 3-شرایط سند عادی اجاره در قانن سال1356 4-شرایط سند عادی اجاره در قانون سال1376 1-قید مدت در اجاره نامه 2-تنظیم اجاره نامه در دو نسخه 3-امضای موجر و مستاجر 4-گواهی دو نفر شاهد 5-تعیین تکلیف سرقفلی 5-بحث تحلیلی در تشریفات تنظیم سند 6-تعارض قراداد اجاره با قانون مدنی و مقررات قانون سال 1376 7-تداخل قانون شکلی ماهوی در ماده 2 قانون سال 1376 بخش ششم آئین داوری 1-تخلیه در صورت وجود سند رسمی 2- تخلیه در صورت وجود سند عادی بخش هفتم موانع تخلیه 1-پرداخت سرقفلی 2-مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانون سال 1376 3-مقایسه تطبیقی مفهوم و تعریف و ماهیت حقوقی سرقفلی در قانون سال 1376 و 1356 4-آیا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت قائل جمع است . بخش هشتم انتقال منافع عین مستاجره به غیر بخش نهم 1-اعمال قاعده عسروحرج در حکومت قانون سال 1376 و 1356 2-عوض استیفای منافع توسط مستاجر مقدمه : قوانین در حکومت اسلامی ملهم از دستورات متعالی و سعادت بخش قرآن کریم و سنت رسوال الله (ص) و ائمه اطهار سلام الله علیهم است و از آنجا که این قوانین الهی بوده و منشاء بشری ندارد و از سویی مقید به مکان و زمانی خاصی نیز نمی باشد قطعاً کاملترین و جامع ترین قوانین بوده و اجرای دقیق و درست آن سعادت تمامی انسانهای را با دنبال خواهد داشت و با دگرگونی که در نظام سیاسی ایران صورت گرفت ، قوانین و مقررات آن نیز به طبع تحت الشعاع نظام حاکم بر جامعه که نوید حکومت اسلامی را می داد قرار گرفت . لذا دگرگونیهایی در راستای اسلامی و شرعی کردن قوانین برداشته شد . این تغییر و تحول دراصول کلی و بنیادین جامعه در بدو امر چنان سریع انجام شد که بحث های حقوقی فراوانی را برانگیخت و این وضع (تغییرات مکرر قوانین ) همچنان راه خود را ادامه میدهد و اکثریت قضات ، وکلا و حقوقدانان از خود می پرسند به راستی تا به کی باید شاهد تغییرات متعدد قوانین باشیم؟ واقعاً ملاک تهیه و تنظیم و تصویب قوانین چیست که به سهولت و با هر سلیقه ای تصویب می شود و پس از اندکی تغییر می کند . اندک زمانی ضعیف روشهای بانکی را در تغییرات قانون چک می بینید و زمانی ضعف علمی و انباشت پرونده ‌‌‌ها را در تغییر قوانین دادگاهها بدون در نظر گرفتن عوارض مورد تغییرات متعدد و پی‌درپی و ... زمانی هم که بر عناوین و مجازاتها افزوده می شود و زندانها به حد انفجار می رسد . نمونه بارز این تغییر و تحول در قانون موجر و مستاجر رخ داده ات که مواجهین چنین قانونی با چرخش تقریباً خلاف جهت هدف قانونگذار قبلی با ایده ای نو و بدیع درصدد برآمدند با تغییرات ریشه ای این قانون ، مسائل و مباحث آن را به مبانی فقهی نزدیکتر نمایند . پیشگفتار : قانون روابط موجر و مستاجر نیز متاثر از این وضعیت بوده و از تاریخ تصویب اولین قانون در این خصوص تغییرات متعددی تا حال حاضر صورت پذیرفته . اولین قدم برداشته شده در این زمینه تصویب قانون تعدیل مالاجاره مستغلات مصوب 1317 بود که به منظور حمایت از مستاجرین به تصویب رسید . ماده یک قانون مذکور مادر و سرچشمه کلیه قوانین بعدی محسوب می گردید . به دنبال آن در سال 1322 به موجب اختیاراتی به دکتر میلسپورش کل دارائی وقت داده شده ، ترتیب و تعدیل و تثبیت مال الاجاره و مستغلات تنظیم نمود که این اقدام اساس کار قانونگذاران در تدوین قوانین بعدی حاکم بر روابط موجود مستاجر گردید . سرانجام دولت طی لایه ای در سال 1339 قانون روابط مالک و مستاجر را به تصویب مجلس شورا و سنا رساند که برای اولین بار از حق کسب پیشه (تجارت) نام برده شد . خلاصه اینکه حق کسب و پیشه تجارت در قانون سال 1339 به طور قانونی هستی یافت و پیمودن راهی را آغاز کرد که در سال 1356 به تصویب قانون جدید روابط موجود مستاجر منجر شد که هنوز حاکم بر روابط کثیری از این قشر از افراد است می باشد . مشکلات عملی ناشی از اجرای قانون 1339 که عمده از ابهام و عدم صراحت قانون و بعضاً از طبع و ذات قضیه و نیز اختلافات سلیقه ‌ها سرچشمه می گرفت بالاخره به تدوین و تصویب قانون 1356 منجر شد . در تهیه این قانون از اهل فن و دست اندرکاران و متخصصین حقوقی کمک گرفته شد و نتیجه آن تصویب قانونی بود که باید انصاف داد که نواقص و ابهامات اندکی دارد . این قانون در مورد محلهای کسب و پیشه و تجارت ، هنوز هم قابل اجراست و زمینه اصلی کار ما را تشکیل می دهد . نهایتاً با سیر تحولی که در نظام سیاسی و قانونی کشور صورت گرفته این فکر پدیدار شد که با فسخ قانون روابط موجر و مستاجر 1356 قانون مدنی را که کاملاً منطبق با ضوابط شرعی است بر روابط موجر و مستاجر حاکم کند . و چون تدوین چنین قوانینی نیازمند مکالمات عمیق حقوقی بود قانونگذار وقت با واقع بینی نسبت به مسئله از تغییر بنیادین آن برخود داری تا تصویب قانون 1362 (مقدمه تغییرات بعدی بود ) که صرفاً به محلهای سکنی تحول یافت اولین قدم خود را در تغییر این قانون (1356) برداشته است . سرانجام قانونگذار با رنگ بنائی که پس از انقلاب با تصویب قانون 1362 بنا نهاد در قانون 1376 متجلی شد و با حاکم قرار دادن قانون مدنی به روابط موجر و مستاجر قانونی (1356) را بنظر منطبق با شرع و مبانی فقهی نبوده است را کنار زند . بخش اول : 1-هدف قانونگذار از تصویب قانون 1356 روابط موجر و مستاجر از جمله مسائل پیچیده ای است که در هر کشور و در هر زمان واضعان قانون را به دخالت و چاره اندیشی واداشته است . مستاجران بی سر پناه که عموماً از طبقه ضعیف جامعه اند ، یک طرف این رابطه اند و موجران معمولاً دولتمند ، طرفدیگر آن ، مستاجر بی سر پناه از یک طرف توان چانه زنی برابر با موجر را ندارد و از طرف دیگر ناچار است در ی یافتن مأمنی برای خود و خانواده اش به خواسته وی تن در دهد و در این وادی است که تصویب قانونی که چنین روابطی را تعدیل می کند ضروری به نظر می رسد ، لذا با همین انگیزه پدیده اس نو و بدیع بنام حق کسب و پیشه در نظام حقوقی ما وارد شد . هرچند که طرح چنین مسئله ای در همان زمان با اشکالات شرعی مواجه شد و در نهایت عدم شناسایی آنهم باعث نارضایتی طبقه متوسطه – که نوعاً حکومتها از ایشان ترس دارند- می شده است . ایم مجموعهدر برخوردهای اولیه با موضوع با اتخاذ تدابیری از طرف قانونگذار منجر شده که هدف آن جمع بین امرین و به اصطلاح اینکه « نه سیخ بسوزد و نه کباب» بوده است . این بود که قانونگذار به وضع قانونی پرداخت که به واقع حمایتی بود از قشر عظیمی از جامعه (مستاجر که عمدتاً از قشر متوسط و ضعیف ) بود صورت گرفت وتصویب قوانینی مصوب 1339 و 1356 از جمله این قوانین بود با این هدف به تصویب رسید . بطوریکه به موجب قانون مصوب 1356 حقوق مالکانه موجر بر منفعت عینی مستاجره را با محدودیت فراوان روبرو ساخت به گونه ای که پس از انعقاد و عقد اجاره ، اگر مستاجر مرتکب تخلف مندرج در قانون نمی شد ، تخلیه مورد اجاره ممکن نبود ، بعلاوه پس از تخلیه – در فرض تجاری بودن مورد اجاره – مستاجر حق داشت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه‌وری و رونق شغلی از موجر خود مطالبه نماید . وضع قانون 1339 و 1356 ، به نظر می رسد به ضررر مالکان و ملاکان جامعه تمام شد و تجدید مالکیت آنرا به همراه داشت به گونه‌ای انگیزه ‌ای در جهت اجاره مستغلات خود را از دست دادند. لذا با ورود اصطلاح نو و جدید بنام حق کسب و پیشه که البته قانونگذار این کلمه نامون را به جای سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 بکار برد و نیز با توجه به اینکه این پدیده به تازگی در نظام حقوقی و اقتصادی ایران وارد شده بود چه وجه به عنوان شرعی ان نامعلوم و تبعاً حلیت آن نیز مورد مناقشه بوده است موجب ایجاد بحثهای فراوان حقوقی و شرعی گردید . باشناسایی مستجر این حق برخی مزایای متفرقه از آن نیز برای مستاجر قائل شده بود از قبیل حق تقدم مستاجر سابق در اجاره کردن ملک پس از تخلیه و نوسازی و حق انتقال به غیر . الهایه از بررسی کلی سیر تاریخی روابط موجر و مستاجر می توان چنین نتیجه گرفت که روند قانونگذاری به معنی اخص (یعنی جمع آوری و تدوین و اعلام رسمی ضوابط شرعی و عرفی ) بدواً از احترام به اداره آزاد طرفین و رعایت قاعده تسلیط شروع شده سپس به جانب تجدید حق مالکیت و دخالت حکومت برای تنظیم جبری روابط طرفین متمتایل شدند و بعد دیگر بار تدریجاً به جانب پذیرش آزاد اداره طرفین سیر کرده است . 1-هدف قانونگذار قانون 1376 از وضع آن: پس از پیروزی انقلاب و استقرار نظام اسلامی در ایران ، تدوین قانون جدود روابط موجر و مستاجر نیز در برنامه قوه مقننه قرار گرفت بر خلاف برخی قوانین محصول حکومت قبلی ، قانونگذار اسلامی با اعلام نسخ و فسخ آن اقدام به تدوین قوانین پویا می نمود در این خصوص خوشبختانه ، واقع بینانه بر قضیه نگریسته شد لذا با طرح و تصویب قانون 1362را که به محل های مسکونی اختصاص داشت قدمی در راه اراده قبلی خود برداشت که نهایت منجر به تصویب قانون 1376 شد . بار دیگر با تصویب ماده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 سعی کرده است ضوابط عرفی را در مورد محلهای کسبی و تجاری حتی المقدور به قواعد شرعی نزدیک کند لیکن کماکان اشکالات و مضایق ناشی از روابط اقتصادی و معرف حاکم بر بازار ، مانع از انطباق کامل و مطلق این دو با هم می شد . با مطلاحظه قانون یاد شده متصور است که در صورت وجود دو شرط که یکی راجع به شکل و تشریفات و دیگری ناظر به ذات و ماهیت رابطه طرفین حق کسب و پیشه و تجارت به کلی منتفی می شود . از اینروست که اقدام موثر قانونگذار با الحاق ماده واحده 1365 به نظر و هدف خود را در راه برگشت به ضوابط شرعی و قانون مدنی به منصه ظهور رسانده و این بار با تصویب قانونی که منطبق باشد با قانون مدنی و مبانی فقهی چرخشی خلاف جهت و هدف قانونگذار سال 1356 را نشان می دهد . قانونی که با شناسایی حقی به نام حق کسب و پیشه ، حمایتی قشر ضعیف و متوسط جامعه داشتند نهایت با تصویب قانون 1376 به بحثها و مناقشاتی که از بدو ورود این پدیده در نظام حقوقی کشور از جهت حلیت و مشروعیت آن مطرح شده بود را برداشته است . البته قانونگذار از علت عمده تصویب قانون 76 و یکسان کردن قوانین راجع روابط موجر و مستاجر و تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر در تنظیم قرارداد میداند که این هدف در ماده یک قانون یاد شده به صراحت اعلام گردیده است . قانونگذار در ماده یک « ... اجاره کلیه اماکن ...» را « ... تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ...» اعلام کرده است. که با تصویب این قانون در پی وصول به چند هدف بوده است . 1-ایجاد امکان تخلیه سریع اماکن استیجاری این ناشی از سیاست کلان دولت مبتنی بر این فکر بوده که با تسهیل تخلیه عرضه اماکن استیجاری فراوان و بالمال اجاره بها ارزان خواهد شد . واضح است که این تسهیلات را برای اجاره های شفاهی که چه بسا احراز وجودشان مستلزم رسیدگی قضائی و صرف وقت باشد ـ نمی توان قائل شد . اما این به مفهوم آن است که اجاره شفاهی مشمول قانون دیگری با شرایط و آثار کاملاً متفاوت قرار گیرد . 2- حذف «حق کسب و پیشه و تجارت» و جایگزین آن با سرقفلی . قانونگذار در تمام سالهای پس از پیروزی انقلاب ، با مفهوم «حق کسب و پیشه و تجارت » که پدیده غربی و غیر اسلامی است دچار مشکل بوده است ، بالاخره این مشکل را مصوبه تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 حل کرده که طبعاً این راه حل مبتن بر حکم ثانویه و ناچار موقتی است . هر چند قانونگذار در تبصره 2 ماده 6 قانون جدید تا حدی متاثر از روابط قانون سال 1356 بوده است ولی به طور کلی می توان دید که «حق کسب و پیشه و تجارت» به عنوان حقی که به طور خود به خود ایجاد می شود و ایجاد آن نیازی به اقدام اداری طرفین ندارد ، در قانون جدید موجود نیست. 3- حذف ضوابط و قوانینی که به طور قهری بر طرفین متحمل می شده است. به نظر می رسد قانونگذار قصد داشته است قواعد آمده حاکم بر روابط استیجاری رابه آنچه در قانون جدید آمده و آنچه در قانون مدنی پیش‌بینی شدهاست ، منحصر کند . تصریح به متبع بودن شرایط مقرر بین موجر و مستاجر از همین باب است . نتیجه اینکه اهداف واعتراض قانونگذار به شرح فوق با ضوابط قانون مصوب 1351 که کاملاً آمده‌است و غیر قابل عدول است ، علی الخصوص ماده 30 آن که راه اشتراط شروطی بر خلاف مفاد آن را مسدود می کند ، به هیچ وجه سازگار نیست . اگرنه چنین بود قید « ... تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ... » در ماده یک قانون لزومی نداشت. همچنین لازم نبود ، با این تفصیل در مورد سرقفلی و احکام آن بحث شود . دیدگاههای حقوقی وامراجع هر دو قانون : با تصویب قانون 1376 طبق معمول نگرش حقوقی و تخصصی حقوقدانان را در این خصوص برانگیخت دکتر ناصر کاتوزیان : هدف قانون جدید روابط موجر و مستاجر یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گوناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد . و با تاکلی بیشتر در وضع قانون و مفهومی که از سرقفلی ارائه کرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفته تجاری سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سربازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و کارخانه داران و پیشه‌وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می کند . به اقتصاد عمومی کشور زیان می رساند . آنان که . جز سرقفلی محل کسب و پیشه خود ، سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یکباره به ورشکستگی می افتند و حاصل کارشان عاید مالکان بزرگی می شود که ممکن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری به تولید در صحنه اقتصادی ظاهر شوند . دورنمای این خسران بزرگ ، قانونگذار را به احتیاط وارد کرده است تا وضع کنونی را بر هم نزند و... و مفهومی که در قانون 1356 در اجاره محل کسب و پیشه بیان شده است ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حکومت اداره نیست ، نهادی است که دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود . (مانند نکاح و ولایت) ارش صادقیان در تحلیلی که از قانون 1376 دارد چنین بیان می کند « قانونگذار چگونه به طرفداری از یک قشر ، قوانین مربوط به چک و روابط موجر و مستاجر را تصویب کرده است و گفتیم که زود باوران و سطحی نگران معتقدند که نقد قانون روابط موجر و مستاجر 1376 خیلی زود است و چنانچه صبر نمائیم ، انوار این قانون جامعه را فروزان خواهد ساخت یعنی دقیقاً مشابه استدلالی که طرفداران حذف دادسرا داشتند ، همان قانونی که اینک با شتاب‌زدگی وصف‌ناپذیر ، در مسیر اصلاح و تغییر قرار گرفته است ، ولی از فرط عجله در تدوین و تصویب ، قطعاً سرنوشتی مانند اصل قانون دادگاههای علم خواهد داشت و از مشکلات مردم و دادگستری گره گشایی نخواهد کرد . باری اینک که سه سال از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 گذشته است . وعده های بی منطق و آمال واهی طرفداران این قانون به خوبی آشکار شده است و نه تنها رابطه استیجاری در اجتماع بهبود نیافته است ، بلکه علاوه بر مزایای دستوری فوری تخلیه ، اخذ چکهای تضمینی تخلیه به انضمام ودیعه های آنچنانی همچنان ادامه دارد . دریک دیدگاه دیگر و از نظر کلی هدف قانونگذار از طرح تصویب قانون 76 ظاهراً با این هدف تصویب شده که روابط موجر و مستاجر را در قالب کاملاً شرعی آن قرار دهد و سرقفلی به معنی شرعی آنرا جایگزین حق کسب و پیشه و تجارت که مفهومی غربی است بنماید . در دیدی دیگر که به قانون 1376 ارائه می گردد چنین عنوان می شود که «قانون فوق به حق مالک بر عین مستاجره به عنوان یک اصل حقوقی غیر قابل نقض اذعان دارد . قانون فوق الذکر سعی بر آن دارد که اطمینان خاطری برای موجر ایجاد نماید که پس از انقضاء مدت اجاره مشکلی برای او پیدا نخواهد شد و طی یک هفته می تواند ملک خود را مجدداً در تصرف خویش داشته باشد . قانون فوق سعی بر آن دارد که بگوید ، طرح مسائل حقوقی بایستی دور از مسائل عاطفی و احساسی باشد . اینکه مستاجر دارای مشکلات مادی است و یا تهیه میکن که در شهرهای بزرگ به معضلی تبدیل شده است در راستای امر قانونگذار و قوه مقننه نمی باشد ، بلکه این مسئله به دولت (قوه مجریه) و سیاستهای اقتصادی آن مربوط می شود . این قانون در نهایت ا ختصار (سیزده ماده) به تصویب رسیده است و سعی بر آن دارد که از تکرار نکاتی که در قانونی مدنی و سایر قوانین ذیربط مطرح شده است نظیر ، اهلیت و موارد فسخ یا بطلان قرارداد اجاره خودداری نماید . بخش دوم : معنی و مفهوم اصطلاحات حقوقی هر دو قانون 1-تعریف و شرایط احکام عقد اجاره به موجب ماده 466 قانون مدنی که می گوید «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عینی مستاجره می شود . اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عینی مستاجره می گویند.» لذا اجاره نیز از عقود تملیکی معوض بوده و در اینصورت اجاره عبارت خواهد بود از تملیک عینی بعوض معلوم و اجاره مانند عقد بیع یکی از عقود معینه است که علاوه بر شرایط اساسی برای صحت معامله که قانون مدنی در ماده 190 بیان نموده دارای شرایط مختصه است که با اجتماع آن عقد اجاره محقق می شود . طرفین عقد اجاره (موجر-مستاجر) نامیده می شوند باید دارای اهلیت برای معامله یعنی بالغ و عاقل و رشید باشند . معوضین یا مورد اجاره که موضوع عقد قرار می گیرد دو قسم است : 1- منفعت که عبارت از وضعیتی است که در عین مال نهفته ومی تواند به این اعتبار مورد عقد و انتقال قرار گیرد . مانند سکونت در خانه 2- عمل . چنانچه کسی ساختمان را طبقه نقشه ترسیمی بدیگری مقاصعه دهد . از دیگر شرایط عقد اجاره تعیین مدت است و الااجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدنی ) 2-شرایط مختصه عقد اجاره علاوه بر رعایت شرایط یاد شده فوق عقد اجاره دارای اختصاصاتی می باشد انتفاع از عین مستاجره بابقاء اصل آن ممکن باشد : (ماده 471 ق.م) لذا خیری با انتفاع از آن عین مال معدوم گردد در اینصورت اجاره آن صحیح نخواهد بود . مانند شیرینی و میوه و امثال آن که انتفاع از آن منجر به نابودی می شود . مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد : همچنانکه انتقال عین مال مشاع بوسیله عقد بیع ممکن است ، انتقال منفعت آن بوسیله اجاره صحیح می باشد (ماده 475 ق.م ) زیرا مطابق ماده 30 ق.م «هر مالکی نسبت به مایملک خود هرگونه تصرف و انتفاع دارد ... » از این جهت اجاره مال مشاع صحیح است لیکن تسلیم عین مستاجره به مستاجر منوط به اذن شریک دیگر می باشد والا تسلیم قانونی شناخته نمی شود . مورد اجاره ممکن است عین خارجی یا کلی باشد . همچنانکه عین کلی می تواند مورد بیع واقع شود ، منفعت کلی نیز می تواند مورد اجاره قرار گیرد که در اینصورت موجر تعهد به تملیک منفعت فردی از افراد کلی را به مستاجر می نماید.(ماده 482 ق.م) موجر باید مالک منافع عین مستاجره باشد : لازم نیست موجر مالک عینی مستاجره باشد بلکه مالکیت بر منفعت عین مستاجره کفایت است و موجر باید در هنگام عقد مالک منافع باشد والا اجاره قصولی و غیر ناقد می باشد . ماده (474 ق.م) البته در این خصوص قانون موجر و مستاجر 56 بر خلاف قانون مدنی در ماده 10 خود مستاجر از انتقال منابع کرده در حالیکه به موجب قانون موجر و مستاجر سال 1376 مستاجر می تواند مورد اجاره را تعبیر واگذار نماید . مورد اجاره باید معلوم باشد : بدین معنی که اولاً معنی باشد و لذا مردد بودن مورد الاجاره مانند آنکه باغ یا خانه بدون تعیین اجاره واگذار شود . در اینصورت اجاره باطل خواهد بود . مواد (472 و 190 ق.م) و دیگر اینکه مهم نباشد لذا به استناد ماده 216 ق.م «مورد معامله باید مهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی بدن کافی است . 3- مفهوم سرقفلی سرقفلی در فرهنگ لغت معنی چنین معنی شده است « حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند بجهت تقدم در اجاره ، شهرت ، جمع آوری مشتری و غیره » البته این تعریف در توضیح اصطلاحی است که از آن به عنوان حق کسب و پیشه تجارت نام می بریم . 1-دیدگاههای حقوقی دکتر لنگرودی در تعریف سرقفلی چنین آورده است « پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهند و همچنین مستاجر اول به موجر مالک می دهد . این وجه از مصادیق دارائی نامرئی است و عنوان درآمد اتفاقی ندارد بشرط اینکه ناشی از جمع آوری مشتریان و کارکنان مستاجر باشد و الا مالکی که مغازه می سازد و آنرا با گرفتن پول به نام سرقفلی به اجاره می دهد این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد بدان تعلق می گیرد . » دکتر کاتوزیان سرقفلی را در معنی عام و جهانی آن چنین تعریف می کنند « حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه و این حق را در فارسی مایه تجارت می توان تعریف کرد . و از دیدگاه آقای بهمن کشاورز «وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد . » 2-دیدگاه‌های فقهی : حضرت امام (ره) معترض عنوان وجوهی که رد و بدل می شود (اینکه سرقفلی قسمتی از اجرت است یا وجه و ... ) نشده اند و به بیان حکم حرمت و ملیت اکتفا کرده در مساله 8 مالک را مجهز دانسته که هر مقدار مبلغی را به عنوان سرقفلی از او بگیرد تا ملک خود را او اجاره دهد . آیت الله خوئی (ره) در حدیث سرقفلی چنین می‌گوید که «... اما اگر برای مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه محل وجود نداشته باشد و مستاجر حق داشته باشد که محل را بدون ازن مالک تخلیه و به دیگری تسلیم کند ، گرفتن سرقفلی شرعاً جایز خواهد بود . و شورای نگهبان در اظهار نظر خود راجع حلیت و حرمت سرقفلی آنرا ارجاع به تحریر الوسیله امام می داند . بهرحال موضوع سرقفلی از نظر قفهی از مسائل مستحدثه می باشد که بنظر می رسد با برداشتی که از فتوای فقها دیده می شود حرمت شرعی نداشته باشد . 4-مفهوم حق و کسب و پیشه و تجارت مفهوم ح-ک-پ-ت مفهومی است نو و تازه که در نظام اقتصادی و قضائی ایران در سالهای 1320-1330 وارد شده است . برخی از حقوقدانان به وحدت مفهوم سرقفلی و ح-ک-پ-ت قائل هستند و برخی دیگر بیناین دو مفهوم فرق قائل هستند شهرت و رونق تجاری باعث ایجاد حق کسب و پشه و تجارت می شود در حالیکه سرقفلی مفهوم مستقلی دارد و ارتباطی به شهرت تجاری و وجود مشتریان مستاجر ندارد . فقهای شورای نگهبان در برخورد با مساله ح-ک-پ-ت در ملک غیر در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر می گوید ح-ک-پ-ت عنوان شرعی ندارد در حالیکه برخلاف نظر به شورای نگهبان هیات عمومی دیوان عالی کشور دارای وحدت رویه 60- 6/12/1360 ردیف 63/62 پرداخت حق و کسب و پیشه به تجویز ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 به پذیرش اصل پدیده حق کسب و پیشه و تجارت نظر داده است . البته با نگرشی که به هر دو قانون 56-75 می شود این اصطلاح (ح-ک-پ-ت) در قانون 1376 از طرف قانونگذار مورد شناسایی واقع نشده و با انقضاء مدت از طریق دایره اجرایی ثبت و یا دستور دادگاه قابل تخلیه هستند و در این حالت به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت نمی شود . لذا صرف‌نظر روابط مشمول قانون 1356 در قانون جدید قانونگذار به منافات حقوقی و فقهی مسئله پایان داده است . بخش سوم : روابط طرفین درجه شرایطی مشمول قانون 76 می گردد با تصویب قانون مصوب 1376 روابط موجر و مستاجر در ماده یک به صراحت بیان گردیده «از تاریخ لازم الا جدا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن به قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرجدر این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» قانونگذار با تصویب قانون یاد شده در صددد بوده است که قوانین حاکم بر این روابط را یکسان نموده و جلوگیری از قواعد گوناگونی که در گذشته به این روابط حاکم بوده است ، نماید . لیکن ملاحظه می گردد پیش از تصویب قانون مذکور قوانین دیگری به این روابط حاکم بوده است : 1-قانون مصوب 1356 که حاکم بر اجاره محلهای کسب و کار و تجارت است . 2-قانون مصوب سال 1362 که روابط موجران و مستاجران را در اجاره اماکن مسکونی تنظیم می کرده است . 3-ماده واحد مصوب سال 1365 که بعضی آن را ناظر به اماکن کسبی و مسکونی می دانند و برخی دیگر آن را صرفاً به محلهای کسب و تجارت حاکم می‌دانند . انعقاد اجاره ‌ها در زمان حاکمیت هر یک از این قوانین برای مستاجران حقوقی را ایجاد کرده که قانون جدید (1376) نمی تواند آنرا از بین ببرد . 2-موارد غیر مشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد اجاره : کلیه محل هایی که تا تاریخ 1/7/67 اجاره داده شده باشد از مشمول قانون جدید خارج و مشمول قانون زمان انعقاد می گردد . با توجه به اینکه موضوع بحث مقاله تحلیلی دو قانون مصوب 1356 و 1376 می باشد لذا از قوانین دیگری که ممکن است مثل قانون 1376 بر روابط موجر و مستاجر حاکم باشد بحثی نخواهد شد . بنابراین در شرایط حاضر محل‌هایی که تا تاریخ 27/9/65 به موجب سند رسمی یا عادی با توافق شفاهی اجاره داده شده باشد و یا اینکه پس از سال 1365 بدون در نظر گرفتن شرایط شکلی تنظیم سند تنظیم یافته شده باشند . مشمول قانون مصوب 1356 قرار می گیرد . بخش چهارم : 1-ویژگیهای قانون 1356 : الف)مالک صرفاً به علت انقضاء مدت اجاره نمی تواند ملک را تخلیه کند بلکه تخلیه ملک فقط در مواردی که قانون پیش‌بینی شده (یعنی تخلف مستاجر از شروط اجاره یا نیاز شخص موجر به مورد اجاره و با نو سازی ملک) میسر است . ب) در اینگونه اجاره ‌ها به مستاجر در هنگام تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می گیرد مگر اینکه مستاجر از شروط اجاره تخلف کرده باشد البته اگر تخلف مستاجر، انتقال مورد اجاره به غیر ، بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه باشد به او نصف حق کسب و پیشه و تجارت ، با نظر کارشناس پرداخت می شود . خصوصیات و ویژگی‌های دیگر را نیز می توان علاوه بر موارد فوق به قانون یاد شده اضافه کرد ؛ بدین معنا که اجاره محل کسب و پیشه . به مفهومی که در قانون 1356 بیان شده ، تنها قرارداد خصوصی و تابع حکومت اداره نیست ؛ نهادی است که دولت بر ان نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود . و قانون مصوب 1356 سلطه حکومت 1356 سلطه و حکومت بر تراضی پیش‌بینی شده و ماده 30 هر‌گونه عهدی را که برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر دانسته است تصرف به عنوان اجاره را قانون 56 اعاده رابطه استیجاری می داند و اجازه شفاهی و کتبی تاثیر در رابطه حقوقی طرفین ندارد . ضمناً قانون مذکور پایان مدت اجاره را سبب قطع رابطه حقوقی موجر و مستاجر نمی داند وبه مستاجر متصرف حق می دهد که الزام موجر را به تجدید اجاره بخواهد . 2-ویژگیهای قانون سال 1376 : قانون جدید سال 1376 استثنایی است ، برای ظرف و شکل رابطه استیجاری هم مقرراتی امری برقرار کرده که عدم رعایت آنها باعث عدم شمول قانون جدید نسبت به قوانین خواهد شد . این ضوابط عبارتند از : لزوم کتبی بودن مستند رابطه استیجاری از نحوه انشاء مادیتی 2 و3 قانون جدید به وضوح لزوم وجود سند کتبی جهت تحویل احکام قانون نسبت به مورد استنباط می شود ، زیرا در ماده سخن از «دو نسخه» و «امضای موجر و مستاجر» در میان است و ماده 3 صراحتاً از «سند» نام برده است . به این جهت است که قسمت دوم بند 3 ماده 2 آئین نامه اجرائی قانون «... تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر با عنوان اجاره ... » را از تحول مقررات قانون مستثنی کرده است . 2)لزوم رعایت ضوابط شکلی قانون جدید . ماده 2 قانون جدید می گوید : «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد . » بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه ‌های عادی متداول بوده ، به موجب قانون جدید هر نوشته ای نمی تواند به عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه گردد ، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد. لذا ملاحظه می گردد قانون جدید برای موجر امتیاز ویژه ای را قائل شده شده (تخلیه به صرف انقضاء مدت و عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت) در قوانین ، بی سابقه است و بنابراین استفاده موجر از این ویژگی منوط است بر رعایت ضوابط شکلی اسناد که روابط طرفین را استف می نماید . البته در یک نگاه کلی تر می توان خصوصیات قانون 1376 در ماده یک آن دید ، بدین معنا که کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری ، مسکونی ، دولتی و آموزشی و نظایر آنرا در یک جا درخود جمع کرده و از پراکندگی قوانین و دعاوی جلوگیری نموده است . و دیگر اینکه منابع استنادی در روابط طرفین در سه منبع خلاصه می گردد . 1-قانون مدنی 2-قانون سال 1376 3-تراضی طرفین و خصوصیت دیگر قانون جدید اینست که مقررات آن آمده نمی باشد بلکه تعویضی یا تفسیری یا تکمیلی هستند ، زیرا ماده یک می گوید : « ... شرایط مقرر بین موجر و مستاجر ... و خصوصیت بعدی آنکه قانون موصوف تکیه بر 2 نکته دارد که عبارتند از «مساله تخلیه» و «مساله سرقفلی» دو مسئله از مسائل مهم و متنازع که میان موجر و مستاجر بوده است . حال پس از بررسی و تحلیل کلی هر دو قانون 1356 و 1376 در این مقال قصد آن داریم تحلیل تطبیقی در جزئیات و ریز مسائل قابل بحث هر دو قانون را بیان نمائیم لذا با تصویب قانون جدید و تطبیق آن با قانون سال 1356 مباحث حقوقی مطرح است که عمده مطالب مقاله را در خود جای می دهد . بخش پنجم : ضوابط شکلی اجاره نامه در هر دو قانون : 1-در شرایط سند رسمی اجاره در قانون سال 1356 به موجب ماده 1 قانون سال 1356 که مقرر می دارد «هر کس برای سکنی یا کسب یاپیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتیکه تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او بعنوان اجاره یا منع منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد ، اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده باشد یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است .» با دقت قسمت اخیر ماده یاد شده ملاحظه می گردد قانونگذار تشریفات خاصی را برای تنظیم و تسنیق روابط موجر و مستاجر در نظر گرفته است . و اولین نکته ای که به چشم می خورد این است قانونگذار اساساً نه تنها هر نوشته ای را اجاره نامه فرض کرده است بلکه وجود اجاره نامه کتبی را شرط خود قرار نداده است . بنابراین عدم تنظیم سند رسمی در روابط بین طرفین موجب آن نخواهد شد تا این رابطه مشمول قانون فوق نباشد به عبارتی دیگر ابتدا به ساکن وجود سند رسمی در روابط طرفین تنها طریق ایجاد رابطه حقوقی نبوده البته امتیازات و شرایطی که روابط طرفین بر مبنای سند رسمی ایجاد می کنند را بحث خواهیم نمود . 2ـ در شرایط سند رسمی در قانون سال 1376 با ملاحظه مارتین 2 و3 قانون جدید اجاره نامه می بایست بصورت کتبی باشد و آنهم ضوابط و شرایطی که قانونگذار مد نظر قرار داده است . البته کتبی بودن سند شرایط لازم و کافی نمی باشد و وجود هر نوشته ای نیز موجب اثبات رابطه استیجاری نخواهد شد . سند رسمی آنست که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به استناد ماده 14 آئین نامه اجرائی که مقرر می دارد : « دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قرارداد عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید اینکه همین مطلب تنظیم نمایند » 3ـ شرایط سند عادی اجاره در قانون 1356 همانطوریکه در بحث شرایط سند رسمی مذکور افتاد نه تنها وجود سند رسمی را قانونگذار در روابط طرفین شرط اصلی این رابطه قرار نداده است و همین شرایط نیز به اسناد عادی نیز تسری داده و در اینجا وجود سند عادی را در این رابطه الزامی ندانسته بلکه با قید این مطلب در قسمت اخیر ماده یک قانون یاد شده « اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است .» لذا چنانچه سند عادی بین موجر و مستاجر نیز تنظیم نشده باشد مشمول مقررات قانون سال 1356 خواهند بود . 4ـ شرایط سند عادی در قانون سال 1376 برخلاف قانون سال 1356 قانونگذار در ماده 2 قانون اخیر گفته است قرارداد عادی باید با قید مدت در دو نسخه تنظیم شود ، لذا نه تنها کتبی بودن قرارداد شرط اصلی می باشد بلکه تنظیم آن نیز به شکل و شرایطی باید باشد که قانونگذار در نظر دارد . این شروط عبارتند از : 1ـ قید مدت در اجاره نامه معین نبودن مدت اجاره به استناد ماده 468 قانون مدنی موجب ابطال عقد اجاره خواهد شد . البته رعایت این قید به لحاظ اعتباری که قانون به مدت قائل شده است قرض عدم آن نیز بطلان قرارداد می باشد ، در هر دو قانون در روابط قراردادی طرفین ضروری می باشد . ماده 501 قانون مدنی می گوید:« اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده باشد و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد ، اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود .» آیا در صورتیکه در اجاره نامه مدت صریحاً ذکر نشده باشد ، اما مبلغ اجاره مثلاً برای یک ماه تعیین گشته باشد ، مرجع قضائی می تواند از قاعده موضوع ماده 501 استفاده و مدت را تعیین و دستور تخلیه صادر کند؟ پاسخ ظاهراً منفی است و مرجع قضائی در محدوده قانون 1376 حق چنین اجتهادی را ندارد . در صورت بروز چنین حالتی موجر نمی تواند از مزیت قانون جدید ـ تخلیه سریع عین مستاجره ـ استفاده کند و مورد مشمول قانون جدید نخواهد بود . بنابراین در اجاره نامه عادی حتماً قید مدت ضروری می باشد . 2ـ تنظیم اجاره نامه در دو نسخه با توجه به اینکه اجاره نامه عادی تنظیمی مبنای صدور دستور تخلیه قرار می گیرد و این دستور صرفاً با ملاحظه ظاهر سند صادر می شود ، به منظور جلوگیری از جعل و الحاق ، تنظیم سند در دو نسخه کمترین تدبیر است . و به منظور اینکه رعایت ماده 2 قانون ـ از حیث تنظیم سند در دو نسخه ـ قابل اثبات باشد باید این موضوع در سند تصریح شود . 3ـ امضای موجر و مستاجر ماده 2 تصریح دارد که سند اجاره«… باید …. به امضای موجر و مستاجر برسد ….» با توجه به ماده 1301 قانون مدنی که می گوید « امضائی که در روی نوشته یا سند باشد به ضرر صاحب امضاء کننده دلیل است » تردیدی نیست که سندیت یک سند به وجود امضاء در آن وابسته است . البته اگر چنانچه قانون سال 1356 به روابط طرفین حاکم باشد و قرارداد کتبی وجود داشته باشد می بایست این شرط نیز در آن رعایت گردد زیرا سندیت یک سند با امضاء ذیل آن تحقق می یابد . البته در اینکه آیا غیر از امضاء اثر انگشت یا مهر نیز می تواند جایگزین امضاء باشد هر چند که جعل و سوء استفاده از اثر انگشت کمتر از امضاء می باشد بنظر می رسد ما باید خود به ظاهر قانون باشیم و اجازه تفسیر موّسع و توسعه مفاهیم آنرا به خود ندهیم. از آنجا که مهر به آسانی می توان ساخت می توان مهر را در کنار امضاء طرفین پذیرفت و علیهذا اگر شرایط مذکور رعایت نشود به موجب بند 5 ماده 2 آئین نامه اجرائی قانون سال 1377 مورد از مشمول این قانون خارج خواهد بود . 4ـ گواهی دو نفر شاهد به موجب قسمت اخیر ماده 2 قانون مصوب 1376 « قراردادهای عادی اجاره باید … به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد .» با توجه به تسریع در امر تخلیه اماکن در قانون سال 1376 امضاء دو شاهد از طرفین از شرایط اساسی و ضروری این قانون می باشد . 5ـ تعیین تکلیف سرقفلی: به موجب ماده 14 آئین نامه اجرائی قانون طرفین مکلفند در سند عادی اجاره تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است . با توجه به اینکه عدم تعیین میزان و وضعیت سرقفلی ، باعث عدم شمول قانون جدید به مورد خواهد شد؟ بنظر می رسد جواب منفی باشد . زیرا سلب حق استفاده از قانون جدید مستلزم وجود حکم قانون است و آئین نامه اجرائی چنین قدرت و خاصیتی نمی تواند داشته باشد . بحث تحلیلی در تشریفات تنظیم سند اینکه تشریفات تنظیم سند به این خاطر است که دادگاه بر پایه مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی ، دستور تخلیه می دهد و ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش بینی کند از جمع حکم ماده با مفاد ماده یک که تنظیم اجاره نامه رسمی و عادی را شرط اجرای قانون قرار داده است ،چنین بنظر می رسد که اجرای قانون جدید درباره اجاره هایی ممکن است که با سند رسمی و یا عادی (با تشریفات مقرر در ماده 2) باشد . به موجب دو قانون 1356 و 1362 تصرف به عنوان اجاره را اماره وجود رابطه استیجاری می داند و اجازه شفاهی را کافی می بیند ،قید اجاره نامه رسمی یا عادی در قانون نشان می دهد که دست کم اجرای قانون جدید تنها درباره مستاجرانی اجرا می شود که سند اجاره در دست دارند ولی این استنباط بر فرض که درست و موافق ظاهر حکم باشد ، تمام مسئله را حل نمی کند . پرسش مهمی که باقی می ماند ، تمیز اعتبار اجاره شفاهی است .آیا مقصود این است که اجاره شفاهی باطل است وبا شهادت و اماره و اقرار نه ثابت می شود و نه اثر حقوقی دارد.؟ آیا هدف این است که قانون تنها درباره اجاره های مستند اجرا می شود و اجاره های شفاهی تابع قانون مدنی و قواعد عمومی از آن است ؟ انتخاب هر یک از دو پاسخ نتایج نامطلوبی به بار می آورد .انتخاب نخست، که اجاره را باطل و غیر قابل اثبات می شمرد برای اجاره های فصلی و روستایی و تک اتاقی خانه ها ، که بطور معمول شفاهی انجام می پذیرد، ایجاد مشکل می کند وانگهی، معنای آن ایجاد مثالی دیگر برای عقود تشریفاتی در زمینه اجاره است که در حقوق ما چهره استثنایی و خلاف اصل دارد . انتخاب دوم ، به ویژه اگر بدین مفهوم باشد که اجاره شفاهی تابع قوانین و از جمله قانون 1356 است با هدف قانون که لغو حق تقدم و سرقفلی برای مستاجران جدید محل کسب است تعارض دارد و به منزله جایزه دادن به مستاجر متخلف است ، زیرا ، خوداری از تنظیم سند چتر حمایتی قانون 1356 را در محل کسب برای او می گشاید . در مورد محل سکونت نیز ،نتیجه انتخاب بیهودگی حکم قانون 1376 است ، چرا که اجاره های شفاهی نیز ، مانند اجاره های کتبی ، تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین دو طرف می شود؛ نتیجه ای که به لغو حکم منتهی می شود . از اینها گذشته ، قانون 1356 نسبت به آینده نسخ شده است و چگونه ممکن است حاکم بر اجاره در زمان قانون جدید باشد . یکی از شرایط لازم برای هر تفکر عملی ، از جمله وضع قانون آینده ، اندیشیدن درباره آثار دور و نزدیک حکم است . مبهم گذاردن ضمانت اجرای مواد 1 و2 قانون و رها کردن مکلفان در تاریکی و برخورد با موانع شایسته کار قانونگذاری نیست و مدتها رویه قضائی و مردم را سرگردان می سازد و به حرمت قانون صدمه می زند . در وضع کنونی ،منطقی ترین راه حل انتخاب نخست است که تنظیم سند را برای اثبات اجاره و انعقاد آن ضروری می داند . ولی این راه حل نیز عادلانه و قوی است و گفته شود اجاره های شفاهی ،درست و تابع قانون مدنی و قواعد عمومی است . سند 3 ماده 2 آئین نامه قانون نیز همین نتیجه را افاده می کند ، در هر حال ، باید رویه قضائی این گره را بگشاید . آنچه گفته شد درباره تشریفات سند عادی ( تنظیم دردو نسخه و گواهی دو شاهد) نیز صادق است ،و احتمال بیشتر این است که رویه قضائی ، به ویژه در مورد اجاره های محل سکونت به راه حل عادلانه متمایل شود و رعایت تشریفات سند عادی را شرط استفاده از قانون 1376 قرار دهد نه صحت اجاره . اگر چنین شود، براجاره های شفاهی و اسناد عادی شاهد بی قواعد عمومی حکمفرماست . تعارض قرارداد اجاره با قانون مدنی و مقررات قانون 1376 سئوالی که مطرح است اینکه در قرارداد اجاره منعقده بین قانون مدنی و مقررات قانون 1376 تعارض وجود داشته باشد به چه نحوی بایستی عمل کرد . که در پاسخ می توان گفت قانون مدنی عام و قانون جدید خاص و موّخرالتصویب است لذا قانون جدید بر قانون مدنی در موارد تعارض حاکم خواهد بود و در صورت تعارض مقررات این قانون با شرایط مقرره فی مابین طرفین با توجه به اینکه قانون موجر و مستاجر از قوانین آمره می باشد ، قانون جدید ارجحیت خواهد داشت . با تصویب قانون جدید، قوانین سابق راجع به روابط موجر و مستاجر از قبیل قوانین موجر و مستاجر سال1356 و قانون مصوب 1362 و … فقط نسبت به قراردادهای قبل از لازم الاجرا شدن این قانون مجری خواهد بود . البته با توجه به اینکه برخی از قوانین مربوط به موجر و مستاجر توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده و طبق نظر شورای نگهبان ، مصوبات مجلس شورای اسلامی نمی تواند ناسخ مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام باشد لذا قوانینی از قبیل مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت مصوب 25/10/1369 که راجع به اعتبار قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 می باشد با تصویب قانون سال 1376 نسخ نگردیده است . 7ـ تداخل قانون شکلی و ماهوی در ماده 2 قانون سال 1376 ماده 2 قانون جدید مقرر کرده : « قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود .» در این ماده تداخل قانون شکلی و ماهوی پیش آمده، چه اینکه رویه قانون نویسی این بوده که قوانین شکلی جدا از قوانین ماهوی به تصویب می رسید البته پس از انقلاب در برخی موارد قوانین شکلی و ماهوی را با هم در یک مبحث مورد تصویب قرار داده است . در این ماده قانونگذار ضوابطی برای نحوه تنظیم اجاره نامه مقرر کرده است و همانطور که در بند 5 ماده یک آئین نامه اجرایی قانون مذکور متذکر شده در صورتیکه در تنظیم سند عادی اجاره ضوابط مقرر در ماده 2 قانون رعایت نشود مشمول مقررات این قانون نخواهد شد ، یعنی اگر اجاره نامه ای دریک نسخه تنظیم شود یا به امضای دو نفر شاهد نرسد این قانون در مورد چنین قرارداد اجاره ای قابل اجرا نخواهد بود و قانون سابق التصویب در مورد موجر و مستاجر بر چنین قراردادی حاکم خواهد بود .و بنظر می رسد این ماده با ماده 10 قانون مدنی در تعارض است البته بدیهی است این ماده صرفاً ناظر به سند عادی اجاره است و در مورد اسناد رسمی اجاره موضوعاً منتفی است . بخش ششم : آئین دادرسی 1ـ تخلیه در صورت وجود سند رسمی: در قانون سال 1356 اجاره پس پایان مدت را هر چند روابط طرفین به موجب سند رسمی محقق شده باشد ، را نیست قطع رابطه استیجاری نمی داند و به مستاجر حق می دهد که الزام موجر را به تجدید اجاره بخواهد بنابراین بصرف انقضاء مدت موجر نمی تواند مستاجر را از عین مستاجره تخلیه نماید مگر آنکه شرایطی که مقنن در ماده 14 قانون سال 1356 برشمرده ، مستاجر از مفاد آن تخلف نماید ،موجر با اثبات تخلف مستاجر می تواند عین مستاجره را بخواهد .البته در صورتیکه روابط طرفین به موجب قانون سال 1356 با سند رسمی باشد مستاجر نیز متخلف از مفاد قرارداد بوده یعنی اینکه از پرداخت اجاره بها وفق ماده 6 خودداری نماید دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره با ابلاغ اخطاریه ای ، اگر چنانچه مستاجر ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد در این صورت موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید و هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر ( عدم پرداخت اجاره بها ) از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید . رسیدگی دادگاه در شرایط با تقدیم دادخواست صورت می گیرد که راه نسبتاً طولانی را طی خواهد کرد . اما روابط موجر ومستاجر در قانون 376 اگرچنانچه به موجب سند رسمی باشد و مدت اجاره نیز منقضی شده باشد در صورت تقاضای موجر مورد اجاره باید ظرف مدت یک هفته توسط دوایر اجرای ثبت تخلیه شود . (در قانون سال1376 به طور کلی موجرین و مالکین املاک دیگر نگران و دغدغه خاطر نخواهند داشت زیرا صرف انقضاء مدت به موجر حق می دهد که مستاجر خود را از ملک خویش خارج نماید.) اگر قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد موجر در پایان اجاره می تواند برای تخلیه عین مستاجره به جای مراجعه به دادگاه به اداره ثبت و اسناد مراجعه نماید و درخواست اجرای سند را بکند . اداره اجرای ثبت اسناد نیز اجرائیه ثبتی تنظیم می کند و در صورتیکه مستاجر اختیاراً محل را تخلیه نکند ، محل توسط ماموران اجرا در مقام اجرائیه ثبتی تخلیه می شود .(مواد 93و 95 قانون ثبت و اسناد و املاک ) در ماده 5 قانون نیز دفاع احتمالی مستاجر را در داشتن حق ( از


دسته‌بندی نشده

سایت ما حاوی حجم عظیمی از مقالات دانشگاهی است . فقط بخشی از آن در این صفحه درج شده شما می توانید از گزینه جستجو متن های دیگری از این موضوع را ببینید 

کلمه کلیدی را وارد کنید :

دسته بندی: دسته‌بندی نشده

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مطالب مرتبط

دسته‌بندی نشده

3 (1249)

تعریف روانشناسی: عنوان کتاب حاضر، نویسنده را موظف می‎دارد که «روان‎شناسی» را، بدواً به صورت هر چه ساده توضیح و تشریح نماید. و سپس از «محیط اداری» تعریف به دست دهد. چه، شرط مبادله‌صحیح اطلاعات ادامه مطلب…

دسته‌بندی نشده

3 (1250)

تعریف روانشناسی: عنوان کتاب حاضر، نویسنده را موظف می‎دارد که «روان‎شناسی» را، بدواً به صورت هر چه ساده توضیح و تشریح نماید. و سپس از «محیط اداری» تعریف به دست دهد. چه، شرط مبادله‌صحیح اطلاعات ادامه مطلب…

دسته‌بندی نشده

3 (1251)

فهرست مندرجات عنوان صفحه پیشگفتار مقدمه 1- هدف و دامنه کاربرد 2- مراجع الزامی 3- اصطلاحات و تعاریف 4- الزامات مدیریتی 4-1 سازماندهی 4-2 سیستم کیفیت 4-3 کنترل مد ارک 4-4- بازنگری درخواست‎ها، پیشنهادها و ادامه مطلب…

background