منابع و ماخذ پایان نامه
ثبت اسناد، روح قانون، اشخاص ثالث پایان نامه ها و مقالات

شهرداری است وملاک عمل ثبت اسناد گواهی صادره از مرجع مذکور خواهد بود.

3-1-3-قانون افراز وفروش املاک مشاع
ماده اول: افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یا فته است اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چید شریک باشد با واحد ثبتی عملی خواهد بود ملک مذکور در حوزه آن واقع شده است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین ومقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نمایند.
تبصره : نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردید،تازمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده دوم : تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاءدر دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده وحکم مقتضی صادر خواهد نمود حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده سوم : هزینه تفکیک مفروز ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد واملاک در موقع اجرای تصمیم قطعی برافراز به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد شد.
ماده چهارم : ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاءبه دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.
ماده پنجم : ترتیب رسیدگی واحد ثبتی وابلاغ اوراق وترتیب فروش املاک غیر قابل افراز وتقسیم وجوه حاصل بین شرکاءوبطور کلی مقررات اجرائی این قانون طبق آئین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگتری میرسد.
ماده ششم : پرونده های افراز که در تاریخ اجرای این قانون در دادگاهها مطرح می باشد کماکان مورد رسیدگی وصدور حکم قرار می گیرد ولی اگر خواهان افراز بخواهد دعوی خود را در واحد ثبتی مطرح کند باید دعوی سابق از دادگاه استرداد نماید. قانون فوق مشتمل بر شش ماده ویک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه 1356 در جلسه روز دوشنبه بیست ودوم آبانماه 1357 به تصویب رسیده است.
3-1-4-صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک
صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک : لازم به یاداوری است که تا سال 1357 افراز املاک در صلاحیت دادگاههای عمومی (حقوق دو) قرار داشت در سال 57 به سبب اینکه رسیدگی در امر افراز در دادگاهها تابع تشریفات طولانی بود و این امر سبب طولانی شدن مراحل افراز گذاشته و نهایتا شرکای مشاعی را در وضعیت نامطلوب اشاعه باقی میگذرد قانون افراز و فروش املاک مشاع در مورخه 22/8/57 به تصویب رسیده و آئین نامه اجرایی آن نیز در بیستم اردیبهشت ماه سال 58 به تصویب وزرات دادگستری رسید. طبق ماده یک قانون افراز املاکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده (1) اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده و یا نشده باشد، به عهده واحد ثبتی محول گردید(2) اما به سبب رعایت حقوق اقشار خاص و برخی مقررات موجود به طور کامل این صلاحیت از محاکم سلب نگردیده و در سه مورد محاکم مجاز به انجام افراز میباشند:
* اول اینکه با توجه به اینکه تصمیم مسئول واحد ثبتی یک تصمیم اداری است به شرکاء مشاعی این حق داده شده تا ظرف مهلت قانونی بتواند در دادگاه عمومی به تصمیم واحد ثبتی اعتراض نمایند.
* دوم موردی که جریان ثبتی ملکی به پایان نرسیده است.
* سوم زمانی که بین شرکای مشاعی محجوری وجود داشته باشد که در خصوص مورد اخیر به استناد رأی وحدت رویه شماره 59/29- 15/1/1360و ماده 313 از قانونی امور حبسی دادگاه اقدام به تقسیم خواهد نمود. البته موارد دیگری نیز وجود دارد که دادگاهها در مقام افراز اقدام میکنند مانند: پروندههای تقسیم ترکه به شرطی که در میان اموال متوفی مال منقولی وجود داشته باشد. صرف نظر از موارد فوق الذکر در خصوص املاک اصل بر صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک میباشد.
حال که دیدیم در امر افراز اصل بر صلاحیت اداره ثبت است باید منظور و نظر مقنن را در خصوص صلاحیت تعریف نماییم. صلاحیت در لغت به معنی شایستگی معنی شده است. در ترمینولوژی حقوقی در ذیل تعریف صلاحیت آمده است؛ عبارت است از اختیار قانونی یک مامور رسمی برای انجام پارهای از امور مانند صلاحیت دادگاهها و صلاحیت مامور دولت در تنظیم سند رسمی. به عبارتی دیگر میتوان چنین گفت که صلاحیت همانا امکانی است برای انجام دادن عملی و یا نهی از آن، در مقررات موضوعه و عرف حقوقی منظور از صلاحیت امکان رسیدگی، اظهار نظر در خصوص یک مسئله میباشد. فلذا منظور از صلاحیت یک دادگاه امکان رسیدگی و صدور حکم نسبت به یک موضوع میباشد. فلذا از آنجا که مقنن کاری عبث انجام نمی دهد سلب هر گونه مجوز لازم و یا اختیار لازم از مرجع صلاحیت دار در راستای رسیدگی به مسئله بر خلاف نظر مقنن خواهد بود. در نتیجه بنا بر قاعده معروف اذن در شی اذن در لوازم آن میباشد مرجع صلاحیت دار برای انجام ماموریت خود حق توسل به کلیه اقدامات قانونی لازم را در چهارچوب قانونی خواهد داشت. موید مطلب قسمت اخیر ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع بوده که مقرر میدارد اداره ثبت با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید.
فلذا از مجموع این ماده و کلیت قانون چنین استباط میگردد که اداره ثبت با کلیه اختیارات لازم مکلف است به در خواستهای افراز رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید و تنها در یک مورد استثناء حق دارد از رسیدگی به افراز خوداری نموده و آن همانا موضوع تبصره ذیل ماده یک بوده که مقرر میدارد در موردی که برای ملک سند معارض صادر شده تا زمان رفع تعارض اقدام به افراز نخوا هد شد.
برای
انجام عملیات افراز بنا بر روش معمول بدوا متقاضیان با مراجعه به قسمتی از اداره مربوطه با خرید برگههایی شبیه به دادخواست، درخواست خود را به رئیس اداره تقدیم مینمایند(3) رئیس اداره ثبت پس از وصول درخواست متقاضی افراز، ضمن دستور بر ثبت تقاضا، بر اساس مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع موضوع را به نماینده اداره ثبت ارجاع و نماینده مربوطه به بررسی پایان یافتن جریان ثبتی و اخذ گواهیهای لازم از دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی پرداخته و سپس موضوع را به رئیس واحد ثبتی گزارش مینمایدو پس از قرائت گزارش نامیده ثبت و اطمینان از پایان یافتن جریان ثبتی و عدم وجود سند مالکیت معارض، رئیس واحد ثبتی موضوع را به نقشه بردار (مهندس) اداره ثبت ارجاع و نامبرده طبق ماده آئین نامه اجرایی کلیه شرکاء را جهت انجام افراز دعوت مینماید.
قبل از طرح سوالات و پاسخ بدانها نکاتی را خاطر نشان میسازد. اکثریت قریب به اتفاق کسانی که جهت افراز املاک به اداره ثبت مراجعه مینمایند کسانی هستند که با شرکا خود دارای اختلاف میباشند و احتمالا راهای مسالمت آمیز را رفته و نتیجهای حاصل ننمودهاند. بنابراین عموما یا دارای سند مالکیت نیستند چرا که این اسناد غالبا وراثتی بوده و در ید یکی از وراث قرار داشته و یا اسناد متحد بوده که معمولا در ید یکی از شرکاء میباشد. از طرفی دیگر که مخالف افراز و یا فروش بوده به طور عرف از هر گونه کارشکنی در راستای جلوگیری از امر افراز و یا فروش دریغ نخواهد ورزید. و فلذا با عنایت به روح قانون و سبب ایجاد صلاحیت از مراجع قضایی به اداره ثبت که همانا سرعت بخشیدن به افراز بوده میبایست با مسئل ذیل برخورد و سولات را پاسخ داد سوالات طرح شده همگی ناشی از رویه مختلف اداره ثبت بوده که ذیلا بدان اشاره میگردد.
1) آیا لزومی دارد متقاضی افراز در هنگام درخواست افراز دارای سند مالکیت رسمی بوده و آنرا ارائه نماید؟
2) به فرض مثال در شهری مانند تهران با توجه به ضوابط شهرداری، افراز املاک دارای حد نصابی مشخص بوده و خارج از حد مذکور قابل افراز نمیباشد. بر اساس این ضوابط و ملاکها، اکثریت قریب به اتفاق آپارتمانها به جهت قلت مساحت و وضعیت استقرار قابل افراز نبوده و اراضی نیز با توجه به قرار گرفتن در مناطق مختلف غیر قابل افراز میباشند. مثال در منطقه 1و3و4 تهران املاک زیر 4000 متر قابل افراز نمیباشند، آیا تعیین وقت برای رسیدگی به افراز مثال یک آپارتمان 70 متری که دارای 4 شریک مشاعی است لزومی دارد یا خیر؟
3) آیا دعوت از شرکاء مشاعی ضروری است و اگر پاسخ مثبت است تشریفات این دعوت و ابلاغ اوراق تابع چه مقرراتی خواهد بود؟
4) اگر متصرف ملک که ممکن است خوانده افراز و یا شخص ثالثی باشد، مانع ورود مامورین اداره ثبت به داخل ملک گردد تکلیف چیست؟ آیا اداره ثبت باید تا رفع مانع عملیات افرازی را متوقف نماید و یا میتواند با درخواست از مأمورین نیروی انتظامی وارد محدوده ملک گردیده و عملیات افرازی را انجام دهد؟
5) آیا ادارات ثبت در صورت اتخاذ تصمیم مبنی بر عدم امکان افراز مکلفند تصمیم را به شرکاء ابلاغ نمایند؟
در خصوص سوال اول باید گفت با توجه به اینکه مأموریت اصلی نماینده ثبت رسیدگی به جریان ثبتی ملک بوده و نهایتا گزارش خود را با اخذ گواهیهای لازم از سه دفتر بایگانی، املاک و بازداشتی ارائه مینماید به نظر میرسد لزومی به ارائه سند مالکیت نباشد. النهایه در مواردی که ملک وراثتی است میتوان خواهان را ملزم به ارائه رونوشت حصر وراثت نمود. فلذا به نظر میرسد رویهای که در اداره ثبت در خصوص لزوم ارائه سند مالکیت وجود دارد با روح قانون هماهنگی نداشته و اداره ثبت مجوزی ندارند تا عملیات افرازی را موکول به اخذ سند مالکیت و اجرای تشریفات مربوطه نمایند.در خصوص سوال دوم یعنی لزوم بازدید از ملک به نظر میرسد نفس این بازدید مخصوصا در خصوص اراضی و مستغلات به جهت انطباق اسناد با وضعیت موجود ضروری باشد. هر جند این مسئله در قانون مورد اشاره قرار نگرفته و در ماده 3 آئین نامه اجرایی لحاظ گردیده است. اما در مورد آپارتمانها به نظر میرسد با توجه به وجو پایان کار لزومی بر بازدید نباشد. البته اصلاق قانون در حال حاضر مانع بوده که میطلبد با توجه به اینکه نقشههای آپارتمانها در ادارات ثبت موجود بوده مقررات در خصوص آپارتمانها تغییراتی داشته باشد.
در پاسخ به سوال سوم بدوا لازم است اشاره به مقررات موجود داشته باشیم. در قانون افراز و فروش املاک مشاع اشارهای به لزوم تعیین وقت و دعوت از شرکاء مشاعی نگردیده است. و اما در ماده 3 از آئین نامه قانون مقرر گردیده است:
( پس از تأیید اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته و ملک دارای سند سند مالکیت معارض نمیباشد. مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار مأموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت و کلیه شرکاء میرساند)
درپاسخ به سوال سوم با توجه به نصب آئین نامه کمی دچار تردید میگردیم. چرا که در ماده ششم از آئین نامه اجرایی به جهت اهمیتی که تصمیم واحد ثبتی در خصوص افراز یا عدم افراز یک ملک داشته لزوم ابلاغ آن را به شرکاء مورد ترکیب و در تبصره ذیل طریقه ابلاغ در ائین نامه اسناد رسمی لازم احصا نموده است. فلذا از آنجا که مفاد یک تبصره به اصل ماده باز میگردد به نظر میرسد دعوت از شرکاء تابع مقررات فوق نبوده و یک دعوت
عادی باشد. هر چند ادارات ثبت در خصوص تشریفات دعوت نیز به ماده مذکور استناد و دعوت از شرکاء نیز توسط مأمورین ابلاغ صورت گرفته و الحق نیز چاره ای جزء این نمیباشد. اما به نظر میرسد اگر مقنن آئین نامه چنین قصدی داشت، میبایست در مادهای جداگانه مقرر میداشت کلیه تشریفات ابلاغ و دعوت در این قانون تابع مقررات اسناد رسمی لازم الاجرا باشد. فلذا به نظر میرسد این قسمت از آئین نامه نیز اصالحات لازم را میطلبد. ضمن اینکه نظراتی در خصوص لزوم ابلاغ واقعی به شرکاء غایب نیز وجود دارد که با توسل به آنها افراز ساده یک آپارتمانها کوچک که از همان بدو مشخص است که منجر به صدور نظریه عدم افراز خواهد شد ماهها در اداره ثبت به طول خواهد انجامید. در سئوال چهارم نگارنده با روش های متعددی در اداره ثبت برخورد نموده است. به عنوان مثال یک مورد انجام عملیات افرازی و عدم مجوز شریک متصرف جهت ورود به ملک رئیس اداره ثبت و . . . در زیر گزارش نقشه بردار چنین مرقوم داشتهاند که تا رفع مانع انجام عملیات افراز مقدور نیست و خواهان افراز را به طرح شکایت در دادگستری جهت رفع مانع ارشاد نموده اند. در بعضی مواقع با همکاری رئیس ثبت و با اصدار متقاضی و ارسال گزارش به مراجع قضایی گاهی اوقات مراجع قضایی خطاب به کلانتری در موعد انجام عملیات افراز با رعایت مقررات به ملک وارد و مامورین اداره ثبت را یاری می نمایند.
در این خصوص به نظر میرسد با توجه به کلیات اشاره شده از جمله به دلالت قسمت اخیر ماده 1 قانون که مقرر می دارد واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مینماید اقدام دوم اداره ثبت به جهت اینکه اداره ثبت دارای صلاحیت کامل جهت رسیدگی به امر افراز بوده هم با مقررات منطبق بوده و هم با عدالت و انصاف نزدیکتر است. فلذا متوقف نمودن امر افراز و ارشاد افراد به طرح دعوی رفع تصرف و یا خلع ید فاقد وجه قانونی است چرا که اصولا متقاضیان افراز کسانی هستند که با شرکاء مشاعی خود دارای اختلاف بوده و به دلائل گوناگون قصد دارند از وضعیت اجرایی رهایی یابند. این موضوع در مورد اشخاص ثالث که متصرف ملک بوده و مدعی حقی باشند نیز تسری دا شته و النهایه مدعی حق میتواند پس از ورود مأمورین اداره و انجام بازدید، با مراجعه به دادگستری اقامه دعوی نماید. اما مأمورین اداره ثبت نیز نمیتوانند به صرف عدم امکان ورود درخواست متقاضی را متوقف و وی را مجبور به طرح دعوی در دادگستری نمایند.
در پاسخ به سوال پنجم باید گفت به صراحت و اطلاق ماده 6 آئین نامه اجرائی مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیمات خود به کلیه شرکاء مشاعی میباشند اعم از اینکه نتیجه منجر به افراز و یا عدم امکان افراز پلاک گردیده باشد. توضیحا اینکه اداره حقوقی قوه قضائیه در 7/4760 مورخ 87/10/19 نظری مخالف بر این نظر اعلام نموده است (5) در این نطریه بر پایه توسل به قید در صورتیکه ملک قابل افراز باشد آمده در مواردی که ملک قابل افراز نیست لزومی به ابلاغ تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکاء وجود ندارد و این در حالی است که قید فوق به ضمیمه نمودن فتوکپی نقشه افرازی باز میگردد و نه کلیت ماده. فلذا مقنن چنین مقرر نموده تصمیم واحد ثبتی باید به کلیه شرکاء به ضمیمه صورتمجلس ابلاغ و در صورتیکه ملک قابل افراز باشد یک رونوشت نیز از نقشه افرازی ضمیمه تصمیم گردیده و به کلیه شرکاء ابلاغ گردد. در پایان ذکراین مطلب را لازم به ضروری میدانم که با توجه به تغییر

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   منابع پایان نامه ارشد درموردقابلیت اعتماد، عدم قطعیت
منابع و ماخذ پایان نامه
ثبت اسناد، روح قانون، اشخاص ثالث پایان نامه ها و مقالات

دیدگاهتان را بنویسید